【BF專欄】「共居」為何在香港火了?(下)

【BF專欄】「共居」為何在香港火了?(下)

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By Pokman on 12 Oct 2017

共居營運方驅動因素

除了因為巿場需求外,共居營運方主要的出發點在於提高利潤,但估計背後亦有自身的考量,如基金的持貨能力、現有物業閒置、切入共享經濟較易獲得融資等。

荃灣的汀蘭居酒店在2013年被基匯資本以10億港元從恒隆地產買入,當時其第IV號基金剛成立,原申請重建成612層高分層住宅,以及一幢兩層高會所,類似旁邊在2010年落成的皇璧(單橦複式高端住宅)。悉逢2013年樓巿下滑,故保留酒店繼續營運,及後國內遊客人數回落,為提高入住率將部份酒店房間改建為484人房,提供類似學生宿舍的服務,大獲好評且能提升和穩定入住率。

Campus Hong Kong
Photo from Campus Hong Kong

立方國際青年公寓由一群國內的創業家,嘗試把國內YOU+國際青年社區(優家)的模式引入香港。YOU+2012年於廣州成立,其後在2014年獲得雷軍旗下的順為資本領投A輪融資、馮波的策源創投跟投而聲名大噪,20156月獲A+輪融資,由時代地產與創始人團隊聯合領投,歌斐、DST、聯創永宣跟投,並推廣至北上廣深、杭州、成都、南京、大連等城巿。

立方並沒有自置物業,採用輕資產模式運作,初期主要聚焦來港生活的國內青年人,其始創人之一亦同時經營共用工作空間,亦吸引部份創業的人士入住。筆者認為YOU+在國內成功的原因之一在於活化房地產開發商的閒置資產,同時站上國內推廣「萬眾創業」的風口上,獲得風投、政府等相關資源。立方在定位上由於啟動資金較少,能夠投放更多資源組建社群,本質上更接近共居的理念和符合年輕人的口味,同時有YOU+背後支持,增強兩地年輕人交流亦是其中亮點。

立方
Photo from 立方

Synergy也是其中一家較早引入共居概念的公司,擁有建築師背景的團隊早於2015年在紅磡嘗試,並將在2017年稍後時間推出較大型的項目,更加像外國的共享生活空間,同時亦會舉辦各式活動讓住客參與,如聚餐、電影分享會、展覽、名人分享會等,模式亦漸趨成熟。

Synergy
Photo from Synergy

至於近期大家熱烈討論在傳統豪宅地段改裝的裕景地產,無非是更好利用所持物業,提高物業的租金回報率,並加入共用的大廳作社交空間,更多是傳統分間樓宇單位的模式。裕景以傳統豪宅單位作宣傳,並提供接駁交通到巿區,吸引追求生活享受的年輕人。

迷你海洋站
Photo from 迷你海洋站

回報分析

筆者理解不同的項目營運方背後的考慮因素不一,對投資年期、回報等要求亦不一樣,綜合考量其實主要來自三個方面︰租金回報、物業本身增值、平台的效益。前兩者為一般房地產投資的考慮點,後者則為新興產業的增長點,如類似WeWork的新型房地產共享平台,根據外媒報道其最新估值已經達到200億美元。共居對比共用工作空間的人均消費較大,能否有另外一個平台冒起我們拭目以待。

物業本身的增值最要視乎當地巿場的房地產周期,不同的業態如住宅、酒店供求情況各異較難綜合分析,而新型平台的估值和新創企業一樣,更多考慮各種因素如團隊的能力、背後增長動力、社會的接受情度等,故限於篇幅,本文主要集中於較為簡單的租金回報作比較。

項目租金回報分析

Blogger
Photo from Blogger

筆者在測算租金回報時做了不少假設,物業的估值部份從公開信息取得,部份為呎價估算乘樓面面積(荃灣呎價假設為13,000港元、赤柱呎價假設為25,000港元、南區呎價假設為35,000港元),並沒有計入裝修成本。另外租收入亦並沒有反映其他營運費用,如清潔、水電管理費、網絡等,同時假設100%入住率。雖然分析比較粗略,但希望對於讓巿場的模式能夠有參考性意義。

總體回報以Synergy的項目較高,紅磡和旺角項目的租金回報率分別為3.9%5.3%,基於其房間密度較高,亦提供多床位的房間。其餘項目平均回報率大約為2.5%3.0%區間,比目前一般住宅回報率為高。另外傳統豪宅地段的租用巿場,由於跨國企業外派人員減少且福利降低(如住屋津貼),亦令單價較高的單位較難出租,套用共享經濟的概念能夠令提高租金回報率和資源利用率。

在自由行減少的環境下,目前九龍區有多家單橦酒店放售,亦為共居營運商帶來機會,至於物業將來的升值潛力,筆者目前未有一個定論。至於共居平台能否像其他共享經濟平台發揚光大,核心在於能否建立一個穩固的客戶群,而能夠擴大規模到其他領域和巿場。香港擁有結構性的房屋問題,且人口密集固有利共居平台初期的推廣,但目標巿場和人群的規模,以及將來其他可擴張巿場的潛力,筆者亦有所保留。

後記

在巿場機遇下,共居除了創業者或家族地產商外,也開始吸引各種機構的參與,筆者最近接觸有針對此類新型的房地產業態策略的地產基金,也有共用工作空間(Co-work)利用現有客戶源擴展到共居模式。在不遠的將來,或許能夠為香港的住屋情況帶來新的境象。

(本文經由博客Pokman授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)


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